Partes comuns vs. privadas em condomínio: Como identificar e evitar conflitos

Saber distinguir entre áreas comuns e privadas num condomínio é fundamental para evitar despesas inesperadas e disputas legais. Este post desmistifica as regras e responsabilidades associadas a varandas, sótãos, elevadores e outras zonas críticas.

O que são partes comuns?

A lei portuguesa define como partes comuns todos os espaços não atribuídos exclusivamente a uma fração. Incluem:

Estrutura do edifício: Alicerces, pilares, paredes-mestras, telhados.
Áreas de circulação: Escadas, corredores, elevadores (exceto se previstos no título constitutivo como privados).
Instalações coletivas: Sistemas de água, gás, eletricidade.
Espaços exteriores: Jardins, garagens comuns, casas do lixo.

"A varanda é um dos elementos mais controversos: o interior pertence à fração, mas o exterior integra a fachada comum."

Parte comum de um edifício de habitação coletiva

Varandas: Responsabilidades e obras

Propriedade e conservação

Interior: Parte integrante da fração (salvo disposição contrária no título constitutivo).
Exterior (fachada): Responsabilidade do condomínio (ex.: pintura, impermeabilização).
Danos:
- Defeito estrutural: Condomínio responde (ex.: reboco que cai).
- Má utilização: Proprietário da fração assume custos (ex.: vaso que danifica carro).

Transformar uma varanda em marquise

Autorização camarária: Necessária se alterar a fachada.
Aprovação condominial: Exige maioria de 2/3 do valor total do prédio.

Sótãos e elevadores: Exceções à regra

Sótãos

Uso exclusivo: Só é permitido se o título constitutivo o atribuir a uma fração.
Ocupação ilegal: Demolição obrigatória se não houver aprovação unânime da assembleia.

Elevadores internos

Privados: Se previstos no título constitutivo (ex.: elevador dentro de um apartamento de luxo).
Comuns: Na maioria dos casos, incluindo elevadores de serviço.

Obras em partes comuns: Quem paga?

Conservação ordinária: Condomínio (ex.: pintura de corredores).
Danos causados por terceiros: Responsável direto (ex.: condómino que danifica o elevador).
Intervenções em áreas de uso exclusivo: Proprietário da fração (ex.: reparação de varanda interior).

Para considerar

A ambiguidade na classificação de certos espaços (como varandas) exige atenção redobrada ao título constitutivo e diálogo com o condomínio. Antes de comprar ou modificar uma fração, confirme sempre:

Direitos de uso de áreas como sótãos ou terraços.
Histórico de deliberações sobre obras em partes comuns.
Encargos pendentes relacionados com manutenção coletiva.

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Legislação: Informação baseada no Artigo 1421.º do Código Civil e jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça português.