Projetos de construção: Do Licenciamento ao Caderno de Encargos

Depois de encontrar o terreno ideal, o passo seguinte é dar vida ao seu projeto de construção. Esta fase envolve uma série de projetos e decisões cruciais para garantir que a sua casa seja construída de acordo com as suas expectativas e dentro do orçamento. Neste post, vamos explorar os diferentes tipos de projetos necessários para o Licenciamento, a importância de um Projeto de Execução detalhado e como um Caderno de Encargos pode evitar surpresas desagradáveis durante a obra.

Escolher o Arquiteto

A escolha do arquiteto é um dos primeiros e mais importantes passos. O arquiteto ideal deve possuir:

• Portfólio alinhado com os seus gostos: Procure um estilo que o inspire e o faça imaginar a sua futura casa.

• Cumprimento de prazos: Informe-se sobre a capacidade do arquiteto em cumprir os prazos estabelecidos.

• Boa comunicação: Certifique-se de que o arquiteto é acessível e disponível para acompanhar o processo.

• Proposta de honorários clara: Peça uma proposta detalhada dos serviços prestados e o que está incluído.

  
  

Para além do Projeto Base e Licenciamento, considere se necessita de:

• Projeto de execução com ou sem Caderno de Encargos.

• Acompanhamento e visitas regulares à obra.

  
  

O arquiteto é também responsável por:

• Elaborar o Plano de Acessibilidades para pessoas com mobilidade reduzida.

• Desenhar os arranjos exteriores.

• Elaborar o projeto de gestão de resíduos sólidos (se exigido pela Câmara Municipal).

Dica: Considere contratar uma equipa multidisciplinar que inclua as áreas de engenharia, facilitando a coordenação e comunicação entre os diferentes projetos.

Prepare-se para a Primeira Reunião

Para que a primeira reunião com o arquiteto seja produtiva, é importante:

• Definir as características gerais da sua futura casa, tendo em conta as necessidades e estilo de vida da sua família.

• Ter um orçamento aproximado para a construção, para que o projeto possa ser desenvolvido em função dele.

  
  

Lembre-se: Não adianta projetar uma casa que não pode construir!

Projetos de Especialidades

Para além do projeto de arquitetura, o Licenciamento camarário exige a aprovação de vários projetos de engenharia, também conhecidos como "projetos de especialidades":

• Estabilidade/Estruturas: Cálculos, memória descritiva e desenhos técnicos.

• Rede de Abastecimento de Água

• Rede de Águas Residuais Domésticas (Saneamento)

• Rede de Águas Pluviais

• Instalação de Gás (mesmo sem rede pública disponível)

• Instalações Elétricas

• Infraestruturas de Telecomunicações

• Estudo de Comportamento Térmico

• Instalações Eletromecânicas (se aplicável, por exemplo, em edifícios com elevador)

• Segurança Contra Incêndio

Alguns destes projetos necessitam de aprovação municipal, enquanto outros requerem apenas um Termo de Responsabilidade do técnico responsável.

Licenciamento aprovado: preparar o início da obra

Com todos os projetos aprovados, o passo seguinte é solicitar o Alvará de Construção à Câmara Municipal. Para tal, é necessário apresentar documentos relativos:

• Apólice de seguro de construção.

• Apólice de seguro de acidentes de trabalho.

• Termo de responsabilidade do técnico responsável pela Direção Técnica da obra.

• Alvará ou Certificado de Empreiteiro emitido pelo IMPIC, IP.

• Plano de Segurança e saúde (PSS).

• Livro de obra.

Licenciamento ou Comunicação Prévia?

A legislação em vigor oferece duas opções:

• Licenciamento: Processo faseado, com entrega inicial do projeto de arquitetura, seguido dos projetos de especialidades e, por fim, o pedido de emissão do Alvará de Edificação.

• Comunicação Prévia: Entrega de toda a documentação num único ato.

A Comunicação Prévia é recomendada apenas para terrenos inseridos em loteamentos ou em zonas urbanas consolidadas, onde as características da construção já estão bem definidas. Esta opção implica maiores responsabilidades para os autores dos projetos e pode levar ao embargo da obra ou à necessidade de apresentar um projeto de alterações caso sejam detetadas irregularidades.

Projeto de Execução

Para além do projeto de Licenciamento, um Projeto de Execução detalhado é fundamental para garantir uma obra bem-sucedida. Este projeto define, com o máximo de precisão, todos os aspetos necessários para a correta execução da obra, incluindo:

• Soluções construtivas.

• Materiais.

• Revestimentos.

• Acabamentos.

• Equipamentos.

  
  

Apesar de não ser exigido por todas as Câmaras Municipais, o projeto de execução é um investimento seguro que evita dissabores durante a obra e garante que o resultado final corresponda às suas expectativas. Com este projeto, todas as decisões são tomadas antecipadamente, evitando custos adicionais e atrasos na fase de construção.

O que inclui o Projeto de Execução?

O Projeto de Execução é composto por:

• Mapa de acabamentos e equipamentos de todos os compartimentos e áreas exteriores.

• Desenhos gerais e de pormenor, incluindo:

  • Plantas, alçados e cortes com cotas e indicação de revestimentos e acabamentos.

  • Desenhos de pormenor dos sistemas construtivos, carpintaria, serralharia e outras especialidades.

Caderno de Encargos

O Caderno de Encargos é um documento essencial para controlar os custos, a qualidade e os prazos da obra. Este guia permite comparar preços de diferentes empreiteiros, esclarecer dúvidas e evitar surpresas desagradáveis. O Caderno de Encargos é constituído por:

• Peças Escritas:

  • Cláusulas jurídicas: Direitos e obrigações do Empreiteiro e do Dono da Obra.

  • Cláusulas gerais: Especificações gerais dos materiais e métodos construtivos.

  • Cláusulas técnicas especiais: Especificações detalhadas de todos os materiais, equipamentos e métodos de execução.

  • Mapa de Medições e Quantidades: Quantidades de todos os revestimentos, acabamentos e equipamentos.

  • Mapa de Acabamentos: Resumo dos revestimentos, acabamentos e equipamentos por compartimento ou área.

    
    

• Peças Desenhadas: Todos os desenhos técnicos necessários para a execução da obra.

Para considerar

A fase de projeto é crucial para o sucesso da sua construção. Gerir os diferentes aspetos do processo, desde a escolha dos técnicos até à aprovação do Licenciamento, pode ser exigente, mas é fundamental para evitar problemas futuros. Na AC-Arquitetos, acompanhamos todo o processo de projeto, desde a conceção inicial até à elaboração do Caderno de Encargos, garantindo que todas as suas necessidades e expectativas são cumpridas. Contacte-nos para obter um acompanhamento profissional e personalizado em todas as fases do seu projeto!