Propriedade Horizontal: O que precisa saber
- Ana Carolina Santos
- 8 de abr.
- 3 min de leitura
Se é proprietário de um imóvel, provavelmente já ouviu falar em propriedade horizontal. Neste post, esclarecemos todas as suas dúvidas sobre este regime, o título constitutivo e as alterações recentes.
O que é Propriedade Horizontal?
A propriedade horizontal define-se pelas frações independentes de um edifício, como apartamentos, que pertencem a proprietários distintos, conforme o artigo 1414º do Código Civil.
Para simplificar, imagine um prédio com vários apartamentos, cada um com um dono diferente. Isso é propriedade horizontal.
Propriedade Horizontal vs. Propriedade Vertical
No mercado imobiliário português, a propriedade horizontal é o regime mais comum. Mas qual a diferença para a propriedade vertical?
Propriedade horizontal: Frações independentes pertencem a diferentes proprietários.
Propriedade vertical: Todas as frações pertencem ao mesmo proprietário, que detém o prédio inteiro.
No entanto, o proprietário em regime de propriedade vertical pode obter o título constitutivo de propriedade horizontal para vender as frações individualmente.
Título constitutivo de Propriedade Horizontal
O título constitutivo é o documento que define a situação jurídica do imóvel, incluindo:
Composição de cada fração autónoma
Valor relativo de cada fração face ao total do prédio (percentagem ou permilagem)
Finalidade de cada fração e das partes comuns
Regulamento do condomínio (uso, fruição e conservação)
Previsão de arbitragem para litígios
Como constituir?
Para obter o título constitutivo, dirija-se à Conservatória do Registo Predial da área do imóvel e faça o pedido.
Pode ser alterado?
Sim, por escritura pública ou documento particular autenticado, com acordo de todos os condóminos (artigo 1419º do Código Civil). A falta de acordo pode ser suprida judicialmente se os votos contrários representarem menos de 1/10 do capital investido e a alteração não modificar o uso, valor ou fim das frações.
Condomínio: Partes comuns e exclusivas
Cada condómino é proprietário exclusivo da sua fração e coproprietário das partes comuns do edifício. Estes direitos não podem ser vendidos separadamente.
Partes comuns:
Solo, alicerces, colunas, pilares e estrutura do prédio
Telhado ou terraços de cobertura
Entradas, vestíbulos, escadas e corredores
Instalações gerais (água, eletricidade, aquecimento, etc.)
Pátios e jardins
Ascensores
Dependências do porteiro
Garagens e estacionamentos
Áreas não afetas ao uso exclusivo de um condómino
Novo regime de Propriedade Horizontal (Lei nº 8/2022)
As principais alterações introduzidas pela Lei nº 8/2022 são:
Título constitutivo: Possibilidade de supressão judicial para alterações nas partes comuns, com votos contrários inferiores a 1/10 do capital investido.
Despesas das partes comuns: Aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio.
Reparações urgentes: Definição de reparações indispensáveis e urgentes para problemas que possam causar danos no edifício ou risco para pessoas.
Assembleia de condóminos: Realização até ao primeiro trimestre de cada ano (se previsto no regulamento) e possibilidade de participação remota.
Convocatória: Envio por correio eletrónico (se autorizado pelo condómino).
Atas: Resumo essencial da assembleia, com assinaturas (eletrónicas ou manuscritas).
Funções do administrador: Novas responsabilidades, como verificar o fundo de reserva, exigir quotas, informar sobre processos judiciais e apresentar orçamentos.
Representação do condomínio: Administrador representa o condomínio.
Dívidas ao condomínio: Ata deve mencionar o montante anual a pagar por cada condómino.
Declaração de dívidas: Obrigatória na venda da fração, com encargos especificados.
Dever de informação: Condóminos devem informar o administrador sobre dados de contacto e alterações.
Fundo de reserva: Obrigatório para despesas de conservação, com reposição em 12 meses se utilizado.
Propriedade plena em Propriedade Horizontal
Transformar um imóvel de um único proprietário em propriedade horizontal permite vender frações individualmente. É necessário que cada fração cumpra os requisitos regulamentares e tenha acesso independente.
Por onde começar?
Projeto de arquitetura com as alterações pretendidas.
Aprovação na autarquia (Câmara Municipal).
Elaboração do documento de propriedade horizontal (caracterização cadastral, identificação das frações, uso, tipologia, áreas).
Para considerar
A propriedade horizontal é um regime complexo, mas essencial no mercado imobiliário português. Conhecer os seus direitos e deveres, assim como as recentes alterações legislativas, é fundamental para uma gestão eficiente do seu imóvel.
