Reclassificação de solo urbano: O que mudou em 2025?
- Ana Carolina Santos
- 14 de abr.
- 3 min de leitura
As alterações na legislação urbanística são cruciais para quem trabalha ou investe no setor imobiliário. Este post explora as mudanças trazidas pela Lei nº 53-A/2025, de 9 de abril, com foco na reclassificação de solo para urbano e os critérios a observar.
Salvaguarda do Interesse Público na Reclassificação
A reclassificação de solo para urbano exige a demonstração do impacto urbanístico e viabilidade económico-financeira da proposta. É necessário incluir na deliberação:
Impacto nas infraestruturas: Demonstração do impacto da carga urbanística no sistema de infraestruturas existentes e previsão dos encargos necessários para reforço, execução de novas infraestruturas e manutenção.
Viabilidade económico-financeira: Demonstração da viabilidade económico-financeira da proposta, identificando os responsáveis pelo financiamento, as fontes de financiamento contratualizadas e os investimentos públicos.
A demonstração clara do impacto e da viabilidade financeira é fundamental para a aprovação da reclassificação.
Reclassificação para Infraestruturas e Equipamentos Coletivos
A reclassificação destinada exclusivamente à execução de infraestruturas e equipamentos de utilização coletiva deve seguir os critérios mencionados e processar-se através dos procedimentos de elaboração, revisão e alteração de planos territoriais, com prazo de execução fixado nesses planos.
Reclassificação para Atividades Industriais e Habitação
A reclassificação para atividades industriais, armazenagem, logística, serviços de apoio, portos secos e habitação para trabalhadores agrícolas pode ser realizada através de:
Elaboração, revisão ou alteração de plano territorial, seguindo os critérios gerais.
Procedimentos simplificados de reclassificação (artigos 72º-A e 72º-B).
Para áreas não sujeitas a plano de pormenor, é necessária a delimitação de uma unidade de execução e garantia da provisão de infraestruturas e serviços associados.
Alteração simplificada do Plano Diretor Municipal (PDM)
Os municípios podem reclassificar solo para urbano via alteração simplificada do PDM, desde que a finalidade seja habitacional e usos complementares e cumpram os seguintes critérios cumulativos:
a) Contiguidade com o Solo Urbano: Assegurar a contiguidade com o solo urbano para garantir a consolidação e coerência da urbanização.
b) Destinação da área construída: Pelo menos 70% da área total de construção acima do solo deve ser destinada a:
Habitação pública.
Arrendamento acessível (Decreto-Lei nº 68/2019, de 22 de maio).
Habitação a custos controlados (Portaria nº 65/2019, de 19 de fevereiro).
d) Infraestruturas: Existência ou garantia das infraestruturas gerais e locais.
e) Compatibilidade com estratégias de habitação: Compatibilidade com a estratégia local de habitação, carta municipal de habitação ou bolsa de habitação, quando existam.
A priorização de habitação pública e acessível é um dos pilares desta alteração simplificada.
Áreas excluídas da Reclassificação
A reclassificação não pode abranger áreas classificadas como:
a) Reserva Ecológica Nacional (REN): Faixa marítima de proteção costeira, praias, dunas, arribas, cursos de água, lagoas, albufeiras, áreas de elevado risco de erosão hídrica, entre outras.
b) Reserva Agrícola Nacional (RAN): Terras de classes A1, A e B.
Estas áreas mantêm-se integradas nos regimes da REN e RAN, devendo ser planeadas e executadas medidas para preservar os valores e funções naturais, bem como para prevenir e mitigar riscos.
Prazos e caducidade
Prazo máximo: As operações urbanísticas devem ser realizadas em até cinco anos a contar da publicação da deliberação.
Prorrogação: O prazo pode ser prorrogado uma só vez, por período correspondente a, pelo menos, metade do prazo inicial, em situações excecionais e desde que as operações urbanísticas já tenham sido iniciadas.
Caducidade: Findos os prazos, a não realização das operações urbanísticas determina a caducidade total ou parcial da classificação do solo como urbano, sem prejuízo das faculdades urbanísticas adquiridas.
Para considerar
As novas regras para reclassificação de solo urbano exigem um planeamento cuidadoso e atenção aos detalhes. Garantir a viabilidade financeira, o cumprimento dos critérios ambientais e a integração com as políticas de habitação são passos essenciais para o sucesso dos seus projetos.
