Servidões prediais: O que são e como afetam a sua propriedade

As servidões prediais são um tema fundamental no direito imobiliário. Elas representam um encargo imposto a um prédio (o serviente) em benefício exclusivo de outro prédio (o dominante), pertencente a um proprietário diferente. Compreender este conceito é crucial para evitar conflitos e garantir o uso adequado da sua propriedade.

O que são Servidões Prediais?

De acordo com o Artigo 1543.º do Código Civil, uma servidão predial é uma restrição ao direito de propriedade imposta a um imóvel para beneficiar outro. Essa restrição pode envolver diversas utilidades, mesmo que futuras ou eventuais, desde que possam ser usufruídas através do prédio dominante.

Características essenciais

Inseparabilidade: As servidões não podem ser separadas dos prédios a que pertencem, salvo raras exceções previstas na lei (Artigo 1545.º).
Indivisibilidade: Se o prédio serviente ou dominante for dividido, a servidão permanece, adaptando-se às novas porções (Artigo 1546.º).

Como se constituem as servidões?

As servidões prediais podem ser estabelecidas de várias formas (Artigo 1547.º):

Contrato: Acordo formal entre os proprietários dos prédios envolvidos.
Testamento: Disposição em testamento que estabelece a servidão.
Usucapião: Aquisição da servidão pelo uso contínuo e pacífico ao longo do tempo (não aplicável a servidões não aparentes - Artigo 1548.º).
Destinação do pai de família: Quando sinais visíveis e permanentes indicam uma servidão entre prédios do mesmo proprietário, e estes são posteriormente separados (Artigo 1549.º).
Sentença Judicial ou Decisão Administrativa: Em casos de servidões legais, como as de passagem ou de águas, quando não há acordo entre as partes.

Tipos de Servidões Legais

O Código Civil prevê diversas servidões legais, que visam garantir o acesso a serviços essenciais:

Servidão de Passagem: Permite o acesso a um prédio encravado que não tem comunicação com a via pública (Artigo 1550.º).
Servidões de Águas: Regulam o aproveitamento de águas para gastos domésticos ou agrícolas, incluindo a passagem de aquedutos (Artigos 1557.º a 1563.º).

Exercício e extinção das Servidões

O modo de exercício e a extensão da servidão são definidos pelo título que a constitui. Na sua falta, considera-se o uso necessário para satisfazer as necessidades do prédio dominante, com o menor prejuízo para o prédio serviente (Artigos 1564.º a 1566.º).

As servidões extinguem-se por diversos motivos (Artigo 1569.º):

Reunião dos prédios dominante e serviente no mesmo proprietário.
Não uso durante 20 anos.
Renúncia do titular.
Decurso do prazo, se a servidão for temporária.

Para considerar

Compreender as servidões prediais é essencial para qualquer proprietário. Elas podem influenciar o uso e o valor do seu imóvel, tanto se for o prédio dominante como o serviente. Em caso de dúvidas ou necessidade de constituir ou extinguir uma servidão, é fundamental procurar aconselhamento especializado.