Uso indevido de áreas comuns em condomínios: Como proceder

O aproveitamento inadequado de espaços comuns em prédios é uma realidade cada vez mais frequente. Muitos condóminos utilizam áreas partilhadas para benefício próprio, sem a devida autorização. Este artigo aborda como lidar com situações de uso indevido de zonas comuns, com foco especial no caso de sótãos transformados em espaços privativos.

O caso do sótão convertido em escritório

Um cenário comum é a transformação não autorizada de um sótão em espaço útil. Imagine a seguinte situação:

O vizinho do último andar cria uma entrada interna para o sótão
Converte o espaço num escritório privativo
Realiza a obra sem consultar os outros condóminos
A alteração é descoberta por acaso por outro morador

Legalidade da situação

Esta ação levanta questões importantes sobre a legalidade e os direitos dos condóminos:

Ausência de aprovação: A obra não foi discutida nem aprovada em assembleia de condóminos, tornando-a ilegítima.
Necessidade de unanimidade: Alterações em partes comuns requerem aprovação unânime dos condóminos.
Definição de áreas comuns: A lei define claramente o que são partes comuns do prédio - áreas não afetas ao uso exclusivo de um condómino.
Exceções no TCPH: O Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH) pode, em casos específicos, atribuir o uso exclusivo de certas áreas comuns a um condómino.

Como agir

Se se deparar com uma situação semelhante, considere os seguintes passos:

Verificar o TCPH: Consulte o documento para confirmar se há alguma cláusula que permita o uso exclusivo do sótão.
Convocar assembleia: Se não houver permissão no TCPH, deve-se convocar uma assembleia de condóminos para discutir o assunto.
Decisão coletiva: Os condóminos podem decidir em assembleia exigir a demolição das obras e a reposição do estado original do prédio.
Aconselhamento jurídico: Em casos complexos, pode ser necessário recorrer a aconselhamento legal especializado.

Prevenção em futuras compras

Para quem planeia adquirir um imóvel com áreas supostamente exclusivas, como sótãos:

Consultar o TCPH: Verifique sempre se há autorização formal para o uso exclusivo da área em questão.
Deliberação da assembleia: Na ausência de informação no TCPH, procure uma deliberação unânime da assembleia de condóminos que autorize o uso.

Jurisprudência relevante

O Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 30/04/1991, oferece uma perspetiva importante:

"A utilização do sótão – parte comum – do edifício por todos os condóminos pressupõe que ele seja, do ponto de vista constitutivo, adequado ao uso que se lhe queira dar (arrecadação, uso por pessoas, etc.) e que com tal utilização se não ofenda o direito ao repouso do condómino do piso inferior o qual prevalece. De outro modo, o sótão só poderá ser utilizado na sua função natural de caixa-de-ar do edifício".

Para refletir

O uso adequado das áreas comuns em condomínios é essencial para uma convivência harmoniosa entre vizinhos. Respeitar as normas e os direitos coletivos não só evita conflitos, mas também preserva o valor e a integridade do imóvel. Antes de realizar qualquer alteração em áreas comuns, é crucial obter a aprovação necessária e respeitar os procedimentos legais estabelecidos.

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